ETF o appartamento da mettere a reddito?

Se c'è un confronto che torna ciclicamente nelle conversazioni con clienti, amici e conoscenti, è quello tra l'investimento immobiliare e gli investimenti finanziari.

Più precisamente, tra l'acquisto di un appartamento da affittare e la costruzione di un portafoglio di ETF.

Per molto tempo ho pensato che fossero due mondi quasi incomparabili.

Da una parte c'era il mattone: concreto, visibile, rassicurante.

Dall'altra c'erano i mercati finanziari: numeri su uno schermo che salgono e scendono ogni giorno.

Poi ho iniziato a guardare la questione da un'altra prospettiva.

Non chiedendomi quale fosse l'investimento più sicuro o quello più redditizio, ma quale fosse quello che, a parità di capitale, mi avrebbe richiesto meno energie, meno preoccupazioni e una maggiore probabilità di raggiungere i miei obiettivi nel lungo periodo.

E la risposta si è rivelata molto meno scontata di quanto immaginassi.

Il fascino dell'investimento immobiliare

Capisco perfettamente perché molti continuino a preferire un appartamento da mettere a reddito.

Esiste una soddisfazione particolare nel possedere qualcosa di reale.

Un immobile lo puoi vedere, visitare, migliorare e valorizzare. Hai la sensazione di avere il controllo della situazione.

Quando il mercato azionario scende del 10%, lo vedi immediatamente.

Quando il mercato immobiliare rallenta, invece, l'impatto è spesso meno evidente e questo trasmette una sensazione di maggiore stabilità.

Ma con il tempo ho imparato che percezione e realtà non sempre coincidono.

Il rendimento non è l'affitto che incassi

Molti investitori valutano un immobile partendo dal canone di locazione.

È comprensibile.

Se un appartamento da 200.000 euro genera 900 euro al mese di affitto, il primo pensiero è che stia producendo oltre 10.000 euro all'anno.

Il problema è che quei 10.000 euro non sono il rendimento.

Sono il fatturato dell'investimento.

Il rendimento arriva soltanto dopo aver sottratto tutto il resto.

Le imposte.

Le manutenzioni ordinarie.

Quelle straordinarie.

I periodi di sfitto.

Le assicurazioni.

Le spese condominiali non recuperabili.

Gli eventuali insoluti.

Le commissioni delle agenzie.

Quando si inseriscono tutte queste voci nel conto economico, il risultato finale è quasi sempre meno brillante di quanto apparisse all'inizio.

Non necessariamente cattivo.

Semplicemente più realistico.

L'aspetto che molti sottovalutano: il tempo

Una cosa che ho imparato osservando gli investitori immobiliari è che spesso non considerano il valore del proprio tempo.

Un ETF non chiama il sabato mattina perché si è rotto uno scaldabagno.

Non richiede assemblee condominiali.

Non crea discussioni con gli inquilini.

Non genera pratiche burocratiche.

Una volta costruito un portafoglio ben diversificato, il suo funzionamento è sostanzialmente automatico.

Un immobile, invece, tende a richiedere attenzioni continue.

A volte poche.

A volte molte.

Ma quasi mai nessuna.

E questo è un costo invisibile che raramente compare nei confronti tra le due soluzioni.

Una differenza fondamentale: la diversificazione

Se acquisto un appartamento sto investendo in una singola città, in un determinato quartiere e, in sostanza, in un unico bene.

Se quella zona perde attrattività, se cambia la domanda abitativa o se l'immobile presenta problematiche impreviste, una parte importante del patrimonio può risentirne.

Quando investo attraverso un ETF globale, invece, sto acquistando piccole quote di migliaia di aziende sparse nel mondo.

Se una singola impresa fallisce, l'impatto sul portafoglio è quasi irrilevante.

È una differenza enorme.

Non perché renda automaticamente gli ETF migliori degli immobili, ma perché il rischio viene distribuito in modo completamente diverso.

Il tema della liquidità

C'è poi una domanda che faccio spesso.

"Se tra sei mesi avessi bisogno del capitale, quanto sarebbe semplice recuperarlo?"

Con un ETF la risposta è abbastanza immediata.

Con un immobile molto meno.

Chiunque abbia venduto una casa sa quanto possano allungarsi i tempi.

Trovare l'acquirente giusto.

Negoziare.

Gestire la documentazione.

Arrivare al rogito.

A volte servono settimane.

Altre volte mesi.

Nel frattempo il capitale resta bloccato.

E la liquidità, soprattutto nei momenti imprevisti della vita, ha un valore enorme.

Il vero vantaggio del mattone

Nonostante tutto questo, continuo a pensare che l'immobile abbia un vantaggio che gli ETF difficilmente possono replicare.

La leva finanziaria.

Una banca difficilmente presta centinaia di migliaia di euro per costruire un portafoglio azionario.

Per acquistare un immobile, invece, è normale finanziare una parte rilevante dell'operazione tramite mutuo.

Se l'investimento funziona, l'effetto può amplificare significativamente il rendimento del capitale investito.

Naturalmente vale anche il contrario.

Se i conti non tornano, la leva amplifica le perdite con la stessa efficacia con cui amplifica i guadagni.

Ed è proprio questo il motivo per cui gli investimenti immobiliari possono essere estremamente redditizi oppure sorprendentemente deludenti.

Alla fine, cosa sceglierei?

Più passa il tempo e meno credo nelle guerre ideologiche tra immobili e mercati finanziari.

Credo però che molti investitori sopravvalutino la semplicità dell'investimento immobiliare e sottovalutino la potenza della diversificazione.

Un appartamento da mettere a reddito può avere senso quando viene acquistato al prezzo corretto, in una zona con buone prospettive e dopo aver analizzato con attenzione tutti i costi reali dell'operazione.

Un ETF, invece, raramente regalerà l'emozione di possedere un immobile, ma offre qualcosa che per molti investitori ha un valore enorme: semplicità, liquidità e diversificazione.

Se dovessi sintetizzare tutto in una frase, direi che un immobile da investimento assomiglia più a una piccola attività imprenditoriale che a un investimento.

Un ETF, invece, è uno strumento che ti permette di partecipare alla crescita dell'economia globale senza doverti occupare della sua gestione quotidiana.

E forse la domanda più importante non è quale dei due renda di più.

La vera domanda è:

"Voglio fare l'investitore o voglio fare anche il proprietario e gestore di un immobile?"

Perché molto spesso è lì che si trova la risposta.